Vanaf Het Balkon: Corio zit in zijn maag met Leidsche Rijn Centrum
Gepubliceerd: dinsdag 3 maart 2015 07:00
Voor de rubriek Vanaf Het Balkon bespreken Vincent Oldenborg en Jan Ravesteijn actuele (politieke) onderwerpen. Dit keer over Leidsche Rijn Centrum.
'Het kan vekeeren'. Aan deze zinspreuk van de zeventiende eeuwse dichter G.A. Bredero moest ik denken toen Leidsche Rijn Centrum de afgelopen weken weer eens uitgebreid in het nieuws was. Terugtrekkende bewegingen van ontwikkelaar en belegger. Teleurgestelde bewoners die wel heel veel palen maar weinig gebouwen zien.
Het is duidelijk dat dit bouwproject zich tot één van de grote hoofdpijndossiers voor het Utrechtse college van B&W heeft ontwikkeld. Een dossier waarmee bovendien grote financiële belangen gemoeid zijn.
Het is verleidelijk om met de kennis van nu te oordelen over de (in)competenties van opeenvolgende generaties bestuurders die mede verantwoordelijk zijn geweest voor de huidige situatie waarin de gemeente, de ontwikkelaar (ASR) en de belegger (Corio) aan elkaar vastgeklonken zijn via contracten die deels al tien jaar geleden zijn afgesloten. Het kan geen kwaad om zo af en toe eens terug te kijken naar die tijd waarin de wereld er echt heel anders uit zag en er slechts enkele roependen in de vastgoedwoestijn rondliepen, die beweerden dat het allemaal veel minder zou worden.
Het begon allemaal met de vierde nota ruimtelijke ordening (1988). In deze nota gaf de rijksoverheid aan welke locaties mogelijk geacht werden om de groei van een steeds voller wordend Nederland op te vangen. Naast Leidsche Rijn bij Utrecht, waren IJburg bij Amsterdam, Vathorst bij Amersfoort en Houten-Zuid andere voorbeelden in onze omgeving.
Als reactie op deze nota kwamen Provincie en gemeente Utrecht, samen met Vleuten/De Meern, met een plan voor Leidsche Rijn. Een satelietstad voor honderdduizend inwoners aan de westkant van het Amsterdam-Rijnkanaal die tussen 1995 en 2005 gebouwd zou moeten worden. Het werd door bijna iedereen logisch gevonden dat een stad, die zo groot zou worden als Leeuwarden, zou moeten kunnen beschikken over een voorzieningen niveau dat vergelijkbaar zou zijn met dat van de Friese hoofdstad. En dus ook met een bruisend centrum waar het goed toeven zou zijn voor al die nieuwe Utrechters. Bioscopen, theaters, horeca, een state of the art winkelcentrum, een treinstation en ruim voldoende parkeerruimte onder het maaiveld. De stad van de toekomst.
Een belangrijke kink in de kabel vormde de A2, één van de belangrijkste verkeersaders van Nederland. Natuurlijk moest die weggewerkt worden in een tunnel. Een aantal grote tunnelbranden in het buitenland zette dit plan echter op losse schroeven. Kon dat nog wel, zo’n risicovolle oplossing in zo’n dichtbevolkt gebied? Er kwamen alternatieven zoals de “dodo” (dicht-open-dicht-open), een opeenvolging van een aantal maxi viaducten met open ruimtes er tussen. Onderzoek na onderzoek en eindeloze overleggen leidden uiteindelijk dan toch tot de landtunnel zoals wij die nu kennen. Maar dat heeft heel wat extra tijd gekost, en daarmee een flinke vertraging opgeleverd.
Naast Leidsche Rijn was Utrecht ook bezig met plannen voor een grootscheepse renovatie en reconstructie van het Stationsgebied. Samen met de partners in het gebied, Corio, NS en Jaarbeurs, zou men aan de gang gaan om het gebied klaar te maken voor de 21ste eeuw. Een groter station, meer kantoren, meer winkels, een megabioscoop, hotels en zo’n 2000 woningen. Corio was en is een van de grote spelers in dat gebied en de Stationsgebiedplannen bekende voor de eigenaar van Hoog Catharijne een enorme investering in de uitbreiding van winkelcapaciteit en leisure.
Vanuit het belang van Corio was het logisch om een koppeling te wensen met het nieuw te bouwen centrum Leidsche Rijn. Een nieuw en goed bereikbaar winkelcentrum op een afstand van een paar kilometer van het Stationsgebied zou ongetwijfeld de potentie van het nieuwe Hoog Catharijne kunnen beïnvloeden.
Voor de gemeente Utrecht was het van belang dat Corio daadwerkelijk in het Stationsgebied zou gaan investeren. De angst bestond dat Corio, na een eerste uitbreiding op het Vredenburg, met de rest van Hoog Catharijne geen haast zou maken. Uiteindelijk resulteerde dit hele complex van wensen en angsten in een aantal complexe contracten, de zogenoemde ladderconstructie.
Afhankelijk van de trapsgewijze realisatie van definitieve en onomkeerbare afspraken, en daarmee investeringen, in het Stationsgebied, verwierf Corio het recht op de positie van eindbelegger in Leidsche Rijn Centrum. Met de projectovereenkomst over de aansluiting van het nieuwe station op het nieuwe Hoog Catharijne en de verbouwing van het Radboudkwartier in 2007 waren alle contracten met Corio in het Stationsgebied afgerond en kon de aanbesteding van Leidsche Rijn Centrum in 2008 op de rails worden gezet. De gemeente vroeg de hoofdprijs en uiteindelijk was er maar één partij, ASR/Vesteda, die er trek in had. De overige potentiële ontwikkelaars vonden de vraagprijs veel te hoog en staken dat niet onder stoelen of banken.
En toen ontplofte de vastgoedbubble. De vastgoed- en bankencrisis ontwikkelde zich tot een echte economische crisis. Al snel werd duidelijk dat het ambitieuze plan voor Leidsche Rijn Centrum een strop om de nek van ASR was geworden.
Terug naar de onderhandeltafel dus. Dat resulteerde in 2011 in een aantal nieuwe (geheime) afspraken over een ander bouwprogramma en substantieel lagere opbrengsten voor de gemeente. Weliswaar lagen die opbrengsten volgens het college nog ruim boven het minimaal binnen te halen bedrag waarmee men in 2008 de aanbesteding was ingegaan maar het was toch een tegenvaller van formaat.
Nadat Nederland in de loop van de crisis geconfronteerd werd met sterk oplopende kantorenleegstand en onverkoopbare woningen begon ook de detailhandel zich te roeren. De omzetten liepen terug. Deels door de crisis maar ook door het oprukken van internetwinkels vielen er gaten in winkelcentra. Ook aan Utrecht is dat fenomeen niet voorbij gegaan.
Weliswaar worden her en der de gaten nog opgevuld door de outletstores die als paddestoelen uit de grond schieten, maar dat is niet wat de beleggers in winkelvierkantemeters voor ogen staat bij een vitaal winkelcentrum. Het is duidelijk dat de aandeelhouders van Corio in hun maag zitten met de afspraak om belegger te worden in een groot winkelcentrum in Leidsche Rijn. Het zal al moeilijk genoeg worden om de nieuwe meters in Hoog Catharijne in te vullen. De recente problemen bij V&D en Blokker en de moeite die het kost om het nieuwe winkelcentrum Terweide te vullen, spreken wat dat betreft boekdelen.
Het bruisende parallele stadscentrum aan de westkant van het kanaal zullen we uit ons hoofd moeten zetten. De gemeente was daar natuurlijk zelf al mee begonnen door, overigens op goede gronden, de schouwburg XL te schrappen.
Daarmee wordt Leidsche Rijn waarschijnlijk het zoveelste voorbeeld van het feit dat je op een tekentafel wel een stad kunt bedenken maar dat die nooit een stad zal worden als hij moet wedijveren met een, gedurende eeuwen, organisch gegroeide stad op een flinke steenworp afstand.
We zullen ons tevreden moeten stellen met een grote stadswijk waar het voor heel veel mensen goed wonen is, met als het meezit een winkelcentrum op het nivo van Overvecht of Bisonspoor. Wethouder Geldof zal nog heel stevig moeten onderhandelen om de minimaal noodzakelijke opbrengst binnen te halen. Het laatste nieuws is dat een gepland buurtwinkelcentrum op de zuidpunt wordt geschrapt en daarme lijkt de eerste 2,5 miljoen alweer te zijn weggelekt.
Vincent Oldenborg