Vragen aan Portaal over plannen voor De Tuinwijk

Door Louis Engelman – Het plan van woningcorporatie Portaal om te onderzoeken of circa 180 huurwoningen in het gebied van De Tuinwijk in Utrecht omgebouwd kunnen worden van twee woningen (een boven- en benedenwoning) naar drie wooneenheden heeft tot grote onrust geleid in de woonbuurt. Zorgen die - ook na een statement van de woningbouwvereniging - nog lang niet zijn weggenomen. 

Negen partijen in de Utrechtse gemeenteraad vroegen het college drie weken geleden hoe het over de plannen denkt en welke rol de gemeente daarin speelt.

De raadsleden zeiden in hun toelichting bang te zijn voor het verlies van de bijzondere architectonische uitstraling van de woningen en de vele originele en cultuurhistorisch waardevolle interieurelementen, zoals verschillende typen schouwen, tegelvloeren en glas-in-loodramen. Ook vrezen ze dat de sociale samenhang binnen de wijk verloren zal gaan.

Omdat het college nog geen antwoord heeft gegeven op de raadsvragen heeft Nieuws030 aan Portaal een reeks vragen voorgelegd teneinde een beter inzicht te krijgen in wat de corporatie precies voor ogen staat. De reactie daarop geven wij onderstaand weer.

Voor de duidelijkheid kiezen we ervoor alle 17 vragen en antwoorden integraal te publiceren.
   

  
1. Op de eerste pagina van de raadsvragen wordt een beeld geschetst van De Tuinwijk met circa 180 woningen. Bent u het eens met deze beschrijving? Zo niet, op welke punten niet?

De beschrijving van De Tuinwijk in de eerste alinea’s van de inleiding van de raadsvragen - op de eerste pagina van het stuk - is voor ons herkenbaar.

2. Wat is de reden (zijn de redenen) geweest voor Portaal om te onderzoeken of De Tuinwijk een ingrijpende verandering zou moeten ondergaan?

De meeste van deze woningen hebben een laag energielabel (E, F of G). Dat betekent dat de woningen de komende jaren energiezuiniger moeten worden gemaakt. Daarnaast zijn er ook bouwtechnische punten die aangepakt moeten worden, zoals gehorigheid, brandveiligheid en onderdelen van de installaties. Tegelijkertijd willen we ervoor zorgen dat we woningen krijgen die passen in de huidige tijd. Wij vinden het belangrijk vinden om in deze tijd van enorme woningtekorten extra sociale huurwoningen toe te voegen aan bestaande woongebouwen waar dat mogelijk is.  

De (boven)woningen zijn relatief groot. Hierdoor sluiten ze niet altijd goed aan bij de huidige vraag naar woningen. Er zijn namelijk steeds meer alleenstaande woningzoekenden die vaak niet in aanmerking komen voor deze woningen. Door de woningen te verduurzamen en anders in te delen, kunnen we niet alleen de kwaliteit van de woningen verbeteren, maar ook meer woningen toevoegen en meer woningen beschikbaar maken binnen de sociale huur.
  

3. Wat zijn/waren de uitgangspunten voor het maken van een ontwikkelingsplan?

Er is op dit moment nog geen ontwikkelplan. Wij willen de woningen verduurzamen en onderzoeken of we de boven- en benedenwoningen anders kunnen indelen met behoud van de unieke uitstraling. Uit het onderzoek zal blijken of het transformeren van de boven- en benedenwoningen realistisch en haalbaar is. Dit hangt af van de staat van de fundering en van de kosten.
  

4. Wanneer is Portaal begonnen met een onderzoek naar de financiële en technische haalbaarheid van de plannen?

Het onderzoek naar financiële en technische haalbaarheid van een transformatieplan is nog gaande. We zijn hiermee gestart in 2025 en dit gaat in een concretere vorm door in 2026. 
  

5. Wanneer en hoe zijn de (verbouw)plannen van Portaal voor het eerst aan de wijkbewoners kenbaar gemaakt?

De bewoners hebben op 15 januari een brief ontvangen over de onderzoeken en de reden daarvan. 
  

6. Is deze informatie vooraf gedeeld met de bewonerscommissie van de wijk? Wanneer en hoe?

Deze informatie is vooraf mondeling besproken met de Bewonerscommissie op dinsdagavond 13 januari.
  

7. Portaal gaat uit van het verduurzamen van de woningen en onderzoekt of de boven- en benedenwoningen anders kunnen worden ingedeeld. Ook wordt aangegeven bestaande woningen te splitsen om aan de grote vraag naar sociale huurwoningen te voldoen. Is het juist dat er ideeën bestaan om van twee woningen drie kleinere wooneenheden te maken?

Het klopt dat Portaal de boven- en benedenwoningen wil splitsen als dat technisch en financieel mogelijk is. Hoe de splitsing precies zal zijn, valt nu nog niet te zeggen. Maar we denken aan het toevoegen van 60 woningen.
  

8. Betekent dit dat de huurders deze woningen dan moeten verlaten?

Als de gemeente akkoord gaat en als er draagvlak komt voor de transformatie en dit voornemen een plan wordt, is dat de consequentie.  Als er een transformatieplan komt moeten zittende huurders verhuizen met een stadsurgentie, maar zij mogen terugkeren met wijkvoorrang als de woningen passend zijn. Wij zullen de mensen dan helpen met het vinden van een geschikte andere woning en zij krijgen een verhuisvergoeding.
  

9. Kan een individuele huurder zich hiertegen verzetten, of zal dan een procedure worden gestart om hem/haar daartoe te dwingen? Wordt er in dat geval alternatieve huisvesting aangeboden?

We zijn in deze onderzoeksfase niet bezig met juridische 'wat als'-scenario’s. 
  

  
10. Is het juist dat bewoners als gevolg van de (ver)bouwplannen hun huurbescherming kunnen verliezen en op straat komen te staan? Zo ja, door welke wet- en regelgeving?

Nee, huurders komen niet op straat te staan en hebben bescherming vanuit het sociaal plan.  Huurders zoeken met een stadsurgentie een nieuwe woning, zo nodig krijgen ze eenmalig een passende woning aangeboden. De huurder heeft recht op de wettelijk standaard tegemoetkoming voor verhuizing en herinrichting (art IV.3.2 ASP en art 7:220 lid 5 BW).
  

11. Op welke gronden stelt u dat de plannen alleen doorgaan als 60% van de bewoners ermee instemt? Is dit percentage door u zelf bepaald?

Dit is conform de afspraken in het Utrechts participatiemodel (overeengekomen met de gemeente Utrecht, de Utrechtse huurderskoepels en de Utrechtse woningcorporaties).`
  

12. Bent u niet bevreesd dat de overige 40% juridische procedures zal beginnen om de plannen alsnog van tafel te krijgen?

Wij committeren ons aan het Utrechts participatiemodel. In Nederland is iedereen vrij om iets juridisch aan te vechten.
  

13. Is het juist dat de nieuwe wooneenheden kleiner zijn dan de huidige? Wat is het minimum aantal vierkante meters?

De afmetingen daarvan zijn in deze fase nog niet bekend. Als je woningen gaat toevoegen, gaat dat altijd ten koste van de huidige oppervlakte van de woningen. We houden ons aan de eisen van de Utrechtse omgevingsvergunning.   
  

14. Kunnen de huidige huurders op dezelfde plek terugkomen in hun woning?

In dit stadium valt daar nog niets over te zeggen. Als een voorgenomen transformatie doorgaat, kunnen zittende huurders over het algemeen terugkeren met wijkvoorrang als de woningen passend zijn.
  

15. Zal de huur van de bewoners dezelfde blijven na de verbouwing? Of zal deze lager worden vanwege een kleiner woonoppervlak?
Kunt u garanderen dat de huur niet zal worden verhoogd? In de wijk wordt al gesproken over een huurverhoging na de verbouw die kan oplopen tot 600 euro extra per maand. Zijn dit fantasieverhalen of kunt u aangeven welke financiële consequenties een en ander zal hebben?

In deze fase, waarin er nog niet eens een uitgewerkt ontwikkelplan is, valt er nog niets te zeggen over huurprijzen na de transformatie.
  

16. Wat is de reden dat er momenteel een funderingsonderzoek wordt uitgevoerd. Waaraan moet de fundering voldoen om de plannen doorgang te laten vinden?

De fundering moet het extra gewicht dat nodig is voor het verduurzamen én de eventuele transformatie aan kunnen. We willen een goed beeld krijgen van de onderhoudsstaat en draagkracht. 
  

17. Vindt u het maatschappelijk te verantwoorden jarenlange trouwe huurders (tijdelijk) uit hun woning te verdrijven om ze daarna tegen een hogere huur in een kleiner huis te terug te laten komen?

We weten we dat veel bewoners tevreden zijn met hun woning en zich zorgen maken over mogelijke gevolgen. Die spanning erkennen wij. Tegelijkertijd vinden wij het belangrijk om extra sociale huurwoningen toe te voegen aan bestaande woongebouwen waar dat mogelijk is. Als de gemeente akkoord is en als het draagvlak is gehaald, komt er een sociaal plan om te zorgen dat zittende bewoners passende woonruimte krijgen. Tegen welke huur en in welk type woning dat zal zijn, is afhankelijk van ieders individuele situatie. Zij worden dus niet op straat gezet.

Woningcorporaties kampen met verschillende maatschappelijke vraagstukken. Er is een groot tekort aan woningen in Utrecht. We staan voor de maatschappelijke opgave om mensen die nu geen woning hebben, aan woonruimte te helpen. Het formaat van deze huizen is geschikt om de ruimte beter te benutten. Portaal wil voldoen aan de prestatieafspraken die met de gemeente Utrecht en de huurdersorganisaties zijn gemaakt. Daarom willen we meer woningen realiseren. Dit kan niet alleen door nieuwbouw, maar ook door bestaande woningen anders in te delen.