De derde column van Kees van Oosten over de slepende juridische procedures van de gemeente Utrecht tegen een pandeigenaar die zijn recht zoekt.
  

Zie deel 1 (5 maart) en deel 2 (6 maart).

Bron bovenstaande afbeelding: beantwoording schriftelijke vragen 111 (2024)

  
Op 11 januari 2018 droeg de afdeling Handhaving van de gemeente Utrecht met een last onder dwangsom de eigenaar van een pand aan de Oudegracht op de achtergevel van het pand in originele staat te herstellen. Die achtergevel had hij verwijderd omdat daar grote scheuren in zaten en omdat die kon instorten. (*) (**)

Tegen de aan hem opgelegde last maakte de eigenaar bezwaar, omdat de herbouw van de gevel zoals de gemeente dat wilde niet paste in zijn plannen voor het pand. Dat was het begin van een reeks juridische procedures. Drie jaar later stelde de Raad van State de eigenaar in het gelijk: het besluit van 11 januari 2018 werd vernietigd. Zie ook de voorgaande columns.

Het besluit van begin 2018 en de procedures die erop volgden waren er de oorzaak van dat de achterkant van het pand nog jaren open bleef en de eigenaar niet verder kon met de renovatie van het pand. 

De eigenaar vroeg een bouwvergunning aan om de achterkant te verbouwen. Ondanks dat de bouwvergunning getekend en wel klaarlag, stelde de gemeente de aanvraag op de valreep buiten behandeling. Door de procedures die daarop volgden, werd de achterkant nog steeds niet verbouwd. De rechtbank nam in 2023 het standpunt van de gemeente over dat het ontbreken van de achtergevel een 'zeer onveilige situatie' tot gevolg had (uitspraak).

Ondanks dat de rechter de gemeente had opgedragen de vergunningsaanvraag alsnog in behandeling te nemen, stelde de gemeente op 18 oktober 2023 de aanvraag weer buiten behandeling. Op diezelfde dag nam de gemeente het besluit om een aannemer aan het werk te zetten om de achtergevel te herbouwen.

Het duurde nog bijna een jaar voordat die aannemer aan de gang ging. Die herbouw begon 23 september 2024 en duurde tot 7 februari 2025. Ruim vier maanden. De eigenaar had dit volgens de last in twee maanden moeten doen! Van begin 2018 tot begin 2025 liet de gemeente dus een situatie bestaan die door de gemeente als een 'zeer onveilige situatie' werd aangemerkt.

De herbouw van de achtergevel door de gemeente gebeurde zonder bouwvergunning. Het wonderlijke standpunt van de gemeente is dat de gemeente geen bouwvergunning nodig had omdat het om de uitvoering van bestuursdwang ging. De bevoegdheid een last onder bestuursdwang op te leggen zou de toestemming om te bouwen impliceren. Aldus de gemeente.

Maar als dat al zo zou zijn: waar haalde de gemeente het recht vandaan een last op te leggen die inhield 'de achtergevel (…) in de originele staat te laten herstellen'?

Als met 'origineel' bedoeld werd de achtergevel terug te bouwen die de eigenaar had verwijderd, kwam de last er op neer dat de achtergevel die hij moest bouwen overeen moest komen met de gevel die in 1883 gebouwd was, zonder te voldoen aan hedendaagse bouwvoorschriften. En zonder fundering, want die ontbrak bij de originele achtergevel. Dat is absurd.

Als de gemeente meende de opdracht te moeten geven om de achtergevel 'te (laten) herstellen en hersteld te (laten) houden' (***), dan had de gemeente daar aan moeten toevoegen 'conform een aan te vragen bouwvergunning'. En als de eigenaar dat zou nalaten of zou weigeren, dan had de gemeente kunnen ingrijpen door zelf te gaan bouwen. Maar óók dan niet zonder een bouwvergunning.

Overigens, wat heet 'origineel'? Toen de eigenaar het pand in 2015 kocht, liep het aan de achterkant, op de begane grond en de eerste etage voorbij de achtergevel door met een aanbouw. Zie onderstaande tekening uit 1883 (Utrechts Archief).

Omdat ook die aanbouw bouwvallig was, had de eigenaar die ook verwijderd behoudens omliggende muren. Mét het voornemen de aanbouw terug te bouwen. De kelder liep oorspronkelijk door tot onder de aanbouw en was via een luik bereikbaar.

De achtergevel die door de gemeente werd gebouwd was niet origineel. Niet alleen omdat daar een fundering voor werd gemaakt in de kelder die er oorspronkelijk niet was, maar ook omdat het pand qua indeling en draagconstructie werd gewijzigd.

In de tekening is de positie van nieuwe achtergevel (over de hele breedte) met een pijltje aangegeven. Waar de aanbouw was met keuken, is nu een buitenruimte. De kelder daaronder is nu niet meer bereikbaar door de fundering die onder de achtergevel is aangebracht.

Waar haalt de gemeente het recht vandaan zulke ingrijpende veranderingen aan te brengen in een pand, zonder bouwvergunning en zonder goedvinden van de eigenaar?  

Zoals in de column van 6 maart vermeld, lag er op 15 september 2020 een afgehandelde en getekende bouwvergunning klaar (met goedvinden van de Commissie Welstand en Monumenten), maar werd die op de valreep niet verstuurd. Daarin staat:

Op de archieftekening is te zien dat de begane grond en de eerste verdieping aan de achterzijde doorlopen tot aan de perceelsgrens (…) en moeten wij aannemen dat de bestaande situatie zoals die op de bouwtekening bij deze aanvraag om omgevingsvergunning staat, klopt.

Dát was dus ook volgens de gemeente de originele situatie. 

De vraag is of de gemeente met de uitvoering van de bestuursdwang niet gewoon beoogd heeft herstel van het pand in originele situatie en het bouwplan van de eigenaar onmogelijk te maken. Dat zou neerkomen op misbruik van de bevoegdheid om te handhaven, want daar is die bevoegdheid niet voor bedoeld.

Het is wel erg toevallig dat én de klaarliggende getekende bouwvergunning d.d. 15 september 2020 op de valreep niet verstuurd werd, de aanvraag op 18 oktober 2023 wéér buiten behandeling werd gesteld én de bestuursdwang zo werd uitgevoerd dat het bouwplan van de eigenaar onmogelijk werd gemaakt.

Waarom werd die bouwvergunning eigenlijk niet verstuurd? Een intrigerende vraag. “De uitbreiding aan de achterkant is niet in strijd met het bestemmingsplan” stond in de vergunning. En Welstand was akkoord. Overigens, de kosten voor de nieuwe fundering en herbouw van de achtergevel (van ca. 4 meter breed en ca. 12 meter hoog ) werden door de gemeente aan de eigenaar in rekening gebracht: 300.000 euro. 

Conclusie
De slepende kwestie was te vermijden geweest als Handhaving begin 2018 niet die onbegrijpelijke last had opgelegd om de achtergevel in de originele staat te herbouwen. Als de gemeente meende dat de achterkant van het pand niet (meer) aan het Bouwbesluit voldeed, had de gemeente de eigenaar kunnen opdragen ervoor te zorgen dat het pand volgens het Bouwbesluit in orde werd gemaakt en daartoe een bouwvergunning aan te vragen. Dat was ook wat de eigenaar wilde.

De last die Handhaving begin 2018 oplegde - die niet voor niets door de rechter werd vernietigd - was het begin en de aanleiding van jarenlange slepende juridische procedures en de oorzaak dat een volgens de gemeente 'zeer onveilige situatie' zes jaar bleef bestaan; maar ook dat daarna een verbouwing van het pand door gemeente plaatsvond zónder bouwvergunning en zónder goedvinden van de eigenaar en het pand dus niet in originele staat werd hersteld.

De last onder dwangsom van 11 januari 2018 was getekend door drs. J. Kleijwegt, hoofd Handhaving. Die last werd door de Raad van State vernietigd omdat de gemeente nog niet eens foto’s en een bevindingenrapport kon overleggen.

Kleijwegt is inmiddels gepromoveerd tot directeur VTH (Vergunning, Toezicht en Handhaving). Ene mr. E. Scholten vertegenwoordigde VTH bij de rechtbank en is inmiddels gepromoveerd tot directeur Juridische Zaken in Utrecht.

Volgens het rapport Berenschot kon niemand ergens iets aan doen: de gemeente moet de eigenaar 1 miljoen aan dwangsommen betalen en de kosten van het handhaven lopen op tot 8 miljoen en het eind is niet in zicht. Maar niemand wordt bij de gemeente Utrecht ergens op afgerekend.

Toegeven dat er fouten zijn gemaakt, proberen er samen uit te komen, zoals de rechtbank voorstelde, is er niet bij. De burger die gelijk krijgt bij de rechter en waar de gemeente dwangsommen aan moet betalen kan rekenen op rancune en tegenwerking. De gemeente heeft geld zat, dus het eind van de juridische procedures is niet in zicht.


wordt vervolgd
  

* Oorspronkelijk is het pand gebouwd in de middeleeuwen en verbouwd in 1883
** 'Mocht u de achtergevel anders willen (laten) uitvoeren, dan is het mogelijk dat hiertoe een omgevingsvergunning benodigd is', aldus de last.
*** Besluit last onder dwangsom d.d. 11 januari 2018

Kees van Oosten (foto: TvdB)